AVM ve Otellerde Periyodik Kanal Bakım Takvimi

Vidanjör Kiralama ekibi · 6 dakikalık okuma

Yoğun kullanımlı tesislerde bakım bir liste değil, takvim işi. Aylık, üç aylık ve yıllık yapılacakları ayırdık.

AVM ve otellerde kanalizasyon sorunu, konuttakinden farklı bir şey: burada bir tıkanıklık yalnızca rahatsızlık değil, işletmenin durması anlamına gelebiliyor. Bir restoran katının kapanması, bir otel kattının kullanılamaması ya da bir otoparkın su altında kalması, saatlik maliyeti çok yüksek olaylar.

Bu yüzden bu tip yapılarda doğru yaklaşım liste değil, takvim.

Neden bu yapılar özel?

Kesintisiz kullanım. 7/24 çalışan bir otelde hatlar hiç dinlenmiyor.

Yoğun mutfak faaliyeti. Birden fazla restoran, kafeterya ve toplu mutfak — yani yoğun yağ.

Uzun ve karmaşık hat ağı. Farklı kotlarda, farklı kullanıcılara ait çok sayıda bağlantı.

Yüksek görünürlük. Bir sorun anında misafir/ziyaretçi tarafından görülüyor.

Zor müdahale penceresi. Çalışma saatleri dışında müdahale gerekiyor.

Aylık yapılacaklar

Yağ tutucu boşaltma. Kızartma ağırlıklı mutfaklarda ayda bir, bazı durumlarda daha sık. En kritik aylık kalem budur.

Mutfak zemin süzgeçleri kontrolü. Tıkanma başlangıcı buradan fark ediliyor.

Pompa çukuru kontrolü. Bodrum ve teknik hacimlerde.

Şikayet kaydı gözden geçirme. “Şu tuvalette koku var” tipi kayıtlar, hattın bir bölümünde sorun başladığının erken işareti.

Üç aylık yapılacaklar

Ana hat basınçlı su ile yıkama. Yağ ve birikinti sökülüp çekiliyor.

Logar ve rögar birikinti çekimi. Kum ve çamur tabakası temizleniyor.

Yağmur suyu mazgalları temizliği. Özellikle sonbahar öncesi.

Havalandırma borusu kontrolü. Koku şikayetlerinin en sık sebebi.

Durum raporu. Yapılan işler ve tespit edilen riskler yazılı olarak yönetime.

Altı aylık yapılacaklar

Kapsamlı hat kontrolü. Tüm logarların açılıp akış kontrolü.

Çek valf kontrolü. Varsa; katı madde takılmışsa çalışmıyor demektir.

Terfi pompası bakım kontrolü. Su baskını riskine karşı en kritik ekipman.

Kapak ve conta kontrolü. Kırık kapak hem güvenlik hem koku sebebi.

Yıllık yapılacaklar

Robotik kamera ile hat görüntüleme. En az bir kez, kritik hatlarda. Yapısal sorunlar (çökme, ters eğim, kök) böyle erken yakalanıyor.

Foseptik/hazne kapsamlı temizlik. Varsa.

Bakım planının gözden geçirilmesi. Geçen yılın verisiyle sıklık yeniden ayarlanıyor.

Personel bilgilendirme. Mutfak ve temizlik personeline yağ ve katı atık kuralları hatırlatılıyor.

Sezonluk ek işler

Sonbahar (eylül-ekim): Yağmur suyu hatları ve mazgallar. Yaprak dökümü öncesi.

Kış öncesi (kasım): Dış mekân giderleri, donma riski olan hatlar.

Sezon açılışı (turizm tesislerinde, mart-nisan): Kapsamlı hat temizliği, havuz hazırlığı.

Sezon kapanışı (ekim-kasım): Havuz tahliyesi, kapsamlı temizlik.

Müdahale penceresi planlaması

Bu tip tesislerde işin ne zaman yapılacağı, ne yapılacağı kadar önemli:

• AVM: Kapanış sonrası gece
• Otel: Düşük doluluk dönemleri, gece saatleri
• Restoran katı: Servis dışı saatler
• Hastane: Bölüm bazında planlama, enfeksiyon kontrolüyle koordinasyon

Sözleşmede çalışma penceresini net yazın; sonradan pazarlık konusu olmasın.

Kayıt tutmanın değeri

Her müdahaleyi kaydedin: tarih, yapılan iş, tespit, alınan miktar, belge no.

İki yıl sonra bu kayıt size şunu söylüyor: hangi hat sürekli sorun çıkarıyor, hangi mevsimde yoğunlaşıyor, hangi kiracının mutfağı en çok yük bindiriyor. Bu bilgi olmadan yapılan bakım tahmine dayanıyor.

Kiracı yönetimi (AVM’ler için)

AVM’lerde özel bir konu: yağ yükünün büyük kısmı yeme-içme kiracılarından geliyor. Kira sözleşmelerine yağ tutucu bakım yükümlülüğü yazılması ve bunun denetlenmesi, yönetimin maliyetini belirgin şekilde düşürüyor.

AVM, otel ve toplu kullanım alanları için periyodik bakım anlaşmalarını tesisin kendi işleyişine göre kuruyoruz; standart bir paket dayatmıyoruz.